Vendre sa forêt : estimation, droit de préférence, notaire et plus-value

Vendre une forêt suit un parcours que la surface détermine en grande partie. Sous 4 hectares, les propriétaires voisins, la commune et parfois l’État disposent d’une priorité que le vendeur doit respecter, sous peine de nullité de la vente. Au-delà, la vente est plus simple, mais l’estimation et la fiscalité demandent la même attention. Voici les étapes dans l’ordre où elles se présentent, d’après les textes en vigueur au 13 octobre 2026.

France Forêts ne vend pas de forêts et n’en estime pas : à chaque étape, ce guide indique le professionnel qui s’en charge, expert forestier, conseiller foncier de la Safer, notaire. La rubrique vendre ou acheter une forêt recense leurs sites.

Faire estimer votre forêt par un professionnel

Notaires.fr conseille de faire appel à un expert forestier avant de vendre. Sa valeur technique additionne la valeur du sol et celle des peuplements ; la valeur réelle dépend aussi du marché, une petite parcelle pouvant se vendre proportionnellement plus cher.

Les Safer publient chaque année des repères. En 2025, l’hectare de forêt non bâtie s’est vendu en moyenne 4 950 €, en hausse de 2,5 % sur un an, pour la cinquième année consécutive (Le prix des terres, mai 2026). Les écarts sont forts : 2 850 € dans le Massif Central, 7 880 € dans le Nord-Bassin parisien. La surface compte aussi : en moyenne sur deux ans, 3 640 € l’hectare entre 1 et 10 ha, 4 330 € entre 10 et 25 ha, 5 840 € au-delà. Les Safer rappellent que ces moyennes statistiques ne sont pas des valeurs d’expertise et que seule une évaluation précise révèle la valeur d’une parcelle ; leurs conseillers fonciers en réalisent. Les prix par région forestière et les ventes enregistrées par commune figurent dans la rubrique vendre ou acheter une forêt, comme repères publics : ils ne remplacent pas l’estimation d’un professionnel.

Si vous souhaitez vendre seulement vos arbres et garder le terrain, c’est une autre opération : voir le guide de la vente de bois sur pied.

Trouver un acquéreur

Il n’existe pas de marché spécifique des forêts, rappelle notaires.fr : les ventes passent par des annonces dans des revues spécialisées ou par des professionnels de la vente forestière. Notre rubrique vendre ou acheter une forêt recense ces canaux, sans reprendre aucune annonce : France Forêts n’est pas intermédiaire de la vente.

Moins de 4 hectares : le droit de préférence des voisins

L’article L331-19 du code forestier s’applique à la vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts, d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, ainsi qu’à la cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance sur cette propriété. Les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë bénéficient alors d’un droit de préférence.

Le vendeur leur notifie le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise contre récépissé. S’il doit notifier au moins dix propriétaires, il peut à la place afficher l’avis en mairie pendant un mois et publier un avis dans un support habilité à recevoir des annonces légales. Chaque voisin dispose de deux mois pour déclarer qu’il exerce son droit, aux prix et conditions indiqués. Si plusieurs voisins se manifestent, le vendeur choisit librement son acquéreur. Si la vente n’est pas réalisée par la faute de ce voisin dans les quatre mois suivant la réception de sa déclaration, le droit ne peut plus être opposé au vendeur.

La notification n’engage pas le vendeur à vendre. La Cour de cassation a jugé le 28 septembre 2023 que la proposition faite au voisin par le notaire du vendeur ne vaut pas offre ferme : le vendeur reste libre de renoncer à la vente, même après que le voisin a exercé son droit (service-public.fr).

La sanction est lourde. Toute vente conclue en violation de ce droit est nulle, et l’action en nullité, ouverte aux personnes qui auraient dû recevoir la notification et à leurs ayants droit, se prescrit par cinq ans (article L331-20).

L’article L331-21 écarte ce droit dans plusieurs cas, notamment la vente à un propriétaire d’une parcelle contiguë classée en nature de bois, à votre époux, partenaire de PACS, concubin, ou à vos parents ou alliés jusqu’au quatrième degré, à un co-indivisaire, au nu-propriétaire ou à l’usufruitier du bien, et la vente d’une propriété qui comprend, outre des parcelles en nature de bois, d’autres biens, bâtis ou non. Il en va de même pour un projet déclaré d’utilité publique, une vente à un conservatoire régional d’espaces naturels agréé ou au Conservatoire du littoral dans le cadre de leur stratégie, ou une vente à un exploitant de carrière dans les conditions prévues.

Les droits de la commune et de l’État

Pour les mêmes propriétés de moins de 4 hectares, le code forestier prévoit trois autres prérogatives. La commune où se trouve le bien, si elle possède une parcelle boisée contiguë dotée d’un document d’aménagement, bénéficie d’un droit de préemption (article L331-22) : le vendeur notifie le prix et les conditions au maire, qui a deux mois pour se prononcer, et le droit de préférence des voisins ne s’applique pas. L’État dispose d’un droit de préemption lorsqu’une forêt domaniale jouxte la parcelle (article L331-23) : son silence pendant trois mois vaut renonciation, et s’il préempte, les droits des voisins et de la commune sont privés d’effet. Enfin, la commune dispose d’un droit de préférence (article L331-24), avec deux mois pour répondre ; s’il entre en concurrence avec celui des voisins, le vendeur choisit librement, et une vente qui le méconnaît est nulle, l’action se prescrivant par cinq ans.

La Safer, seulement dans des cas précis

L’article L143-4 du code rural exclut du droit de préemption des Safer les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre. Il y a quatre exceptions : les parcelles boisées vendues avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur pouvant toutefois conserver les parcelles boisées si leur prix est mentionné expressément dans la notification ou le cahier des charges ; certains semis ou plantations faits en infraction à la réglementation des boisements ou dont la destruction a été décidée en aménagement foncier ; les parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration de défrichement ; les parcelles situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière. Hors de ces cas, la Safer ne peut pas préempter une parcelle boisée.

Le rôle du notaire

Le notaire sécurise l’opération. C’est souvent lui qui adresse les notifications aux voisins, comme dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2023. Entre l’accord avec votre acheteur et la signature de l’acte, prévoyez les délais légaux : deux mois pour les voisins et la commune, trois mois pour l’État lorsqu’une forêt domaniale est contiguë. Le notaire calcule aussi la plus-value imposable, établit la déclaration et paie l’impôt auprès du service de la publicité foncière (service-public.fr).

Si vous avez reçu cette forêt en bénéficiant du régime Monichon ou de l’exonération partielle d’IFI, vous restez exposé : le CNPF indique que si l’acheteur ne respecte pas les engagements de gestion, l’ancien propriétaire peut se voir réclamer les droits exonérés, et conseille d’insérer dans l’acte une clause par laquelle l’acquéreur reprend ces engagements. Voir le guide du régime Monichon.

La fiscalité côté vendeur

Un particulier relève des plus-values immobilières. La plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la sixième année : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Une vente dont le prix ne dépasse pas 15 000 € est exonérée, et une taxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (service-public.fr, page vérifiée le 15 avril 2026).

Les forêts bénéficient d’un abattement propre, prévu au III de l’article 150 VF du code général des impôts. Selon le BOFiP, l’impôt sur le revenu dû sur la plus-value est diminué de 10 € par hectare cédé et par année de détention. Il est réservé aux personnes physiques, ne s’applique pas aux prélèvements sociaux, et les fractions d’hectare sont négligées. Par mesure de simplification, il peut porter sur toute la plus-value, terrain et peuplements. Pour 12 hectares détenus 15 ans, l’impôt baisse ainsi de 1 800 €.

Ne confondez pas avec les ventes de coupes : le revenu des bois vendus relève du forfait forestier, détaillé dans le guide de la fiscalité forestière.

Qui consulter

L’expert forestier estime la forêt, le notaire adresse les notifications, rédige l’acte et calcule la plus-value, et les professionnels de la vente forestière ou les annonces spécialisées vous mettent en relation avec des acquéreurs. L’annuaire des professionnels recense les experts forestiers près de chez vous ; ils ne paient pas pour y figurer.